ОСОБЛИВОСТІ ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
Не секрет, що отримати в оренду землю державної або комунальної форми власності, часом, - ціла епопея. Від моменту подання клопотання про розробку документації із землеустрою до підписання договору може пройти чимало часу. А часто буває і так, що на момент спливу строку договору мета оренди не досягнута. Наприклад, земля виділялася для будівництва багатоквартирного будинку, а будівельні роботи не завершені. Або навпаки, мета досягнута, але є потреба продовжити використання землі. І як бути? Проходити «сім кругів бюрократичного пекла» ще раз?
Дві альтернативи
Для описаних випадків законодавець включив до Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон) інститут поновлення договору оренди, що містить два механізми реалізації. Перший, шляхом використання переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Він передбачає звернення орендаря до орендодавця у строк, зазначений в договорі, але не пізніше, ніж за місяць до завершення його дії, з листом-повідомленням про поновлення, до якого має додаватися проект додаткової угоди про пролонгацію. Такий лист розглядається орендодавцем у місячний строк, після спливу якого орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте рішення.
Другий механізм реалізується через «мовчазну згоду» орендодавця. Якщо після спливу строку договору оренда орендар продовжує користуватися землею і протягом місяця орендодавець не направляє йому лист-повідомлення з відмовою у поновленні договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені цим договором.
Зі змісту статті 33 Закону чітко випливає, що мова йде про дві самостійні процедури поновлення, і на цьому неодноразово акцентувалася увага в судових рішеннях. І, тим не менш, впродовж останніх років судова практика демонструвала аж ніяк не узгоджену позицію в плані розмежування даних процедур, в ряді випадків допускаючи навіть їх змішування. Так, в 2015 – 2018 рр. в судовій практиці сформувалася така концепція: 1) для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі (ч.ч. 2-5 ст. 33 Закону) необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до завершення строку дії договору у встановлені строки повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення; 2) для поновлення договору на підставах ч. 6 ст. 33 Закону необхідні такі факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; до завершення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендар продовжує користуватися земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову у поновленні договору оренди.
Але якщо розглядати буквальний зміст статті 33 Закону, стає зрозумілим, що необхідність направлення повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору стосується, власне, питань реалізації цього ж переважного права. А у механізмі, передбаченому ч. 5 ст. 33 Закону, закладена абсолютно інша ідея. І законодавець ані словом, ані натяком не говорить про те, що завчасне повідомлення орендодавця про бажання орендаря поновити договір є загальним правилом для обох випадків. Тим не менш, наведена позиція отримала широку підтримку. Як приклад назвемо постанови Вищого господарського суду від 24 березня 2016 р. у справі № 925/996/15, Верховного Суду від 10 січня 2019 р. у справі № 594/285/17, і навіть Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 р. у справі № 594/376/17-ц.
Паралельно з’явилася інша концепція, більш близька до букви закону, згідно з якою для поновлення договору оренди на підставах, встановлених ч. 6 ст. 33 Закону, необхідна наявність таких фактів: орендар продовжує користуватися наданою земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди. Такий підхід знайшов своє відображення, наприклад, в постанові Вищого господарського суду України від 14 грудня 2017 р. у справі № 911/1707/15, від 25 травня 2016 р. у справі № 911/1707/15, від 25 лютого 2015 р. № 6-219цс14, від 18 березня 2015 р. № 6-3цс15 та № 6-4цс15.
Відсутність єдності серед служителів Феміди особливо підкреслили окремі «внесистемні» рішення Верховного Суду. До таких відноситься, приміром, постанова від 22 лютого 2018 р. у справі № 912/686/17, в якій Верховний Суд акцентував увагу на різниці між двома процедурами пролонгації договору оренди, і дійшов в результаті до несподіваного висновку, що звернення орендаря із заявою про поновлення договору оренди в межах строку його дії свідчить про ініціювання порядку реалізації переважного права, передбаченого ч. 5 ст. 33 Закону, що виключає можливість поновлення договору оренди в порядку мовчазної згоди згідно з ч. 6 ст. 33, оскільки використання останньої можливо лише за відсутності звернення орендаря і відсутності заперечень орендодавця щодо продовження користування земельною ділянкою, а у випадку недосягнення згоди за вже розпочатою процедурою відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється. Тому, на думку суду, поновлення договору оренди на підставах, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, можливо у випадку, якщо між сторонами не існувало процедури його поновлення на підставах ч. 5 ст. 33 Закону. Такий висновок видається дуже спірним, оскільки зі змісту ст. 33 Закону не випливає сувора диз’юнкція між двома механізмами поновлення договору оренди землі. Дійсно, у разі недосягнення згоди щодо умов додаткової угоди в порядку ч. 5 ст. 33 Закону, переважне право припиняється – з цим ніхто не сперечається. Але ч. 6 ст. 33 Закону до цієї процедури не має жодного стосунку. На практиці нерідко виникають ситуації, що за формальними ознаками допускають застосування як першого, так і другого механізму поновлення договору – завданням правомочної сторони є лише вибір однієї з двох можливих альтернатив.
Судові інстанції у 2019 р. все більше схиляються до того, що змішування процедур реалізації переважного права і пролонгації договору шляхом мовчазної згоди є недопустимим. Так, Верховний Суд у постанові від 30 січня 2019 р. у справі № 908/1567/17 зазначив, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на підставах ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі» не вимагається.
Додаткова і обов’язкова
Додаткова угода про пролонгацію договору є обов’язковою в обох випадках поновлення договору. Суттєва різниця полягає лише в тому, що реалізація переважного права допускає зміну у додатковій угоді умов договору, причому за відсутності згоди відносно розміру орендної плати та інших істотних умов переважне право орендаря припиняється. В той же час додаткова угода, що підписується при «мовчазному» поновленні договору, не передбачає жодних змін раніш погоджених умов: договір поновлюється на тих же умовах і на той же строк. Укладення додаткової угоди в місячний строк є обов’язковим, а відмова або бездіяльність орендодавця в даному питанні можуть бути оскаржені в суді.
Важливий нюанс: у випадку пролонгації договору згідно з ч. 6 ст. 33 Закону підписання додаткової угоді здійснюється або із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), або з уповноваженим керівником органу виконавчої влади або місцевого самоврядування без прийняття останнім рішення про поновлення договору (відносно земель державної або комунальної власності). Особливість полягає в тому, що для земель державної або комунальної форми власності зміна або пролонгація договору оренди (в т.ч. шляхом реалізації переважного права орендаря) передбачає рішення відповідного компетентного органу, але не для поновлення договору в порядку мовчазної згоди – в цьому випадку керівник такого органу виконує суто механічну функцію підписання додаткової угоди.
Проте як бути, коли додаткова угода (що є обов’язковою) не підписується? В цьому разі – пряма дорога до суду, причому належним способом захисту порушеного права буде вважатися позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її умов. При цьому вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю сутністю є встановленням факту, що має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права в силу імперативного припису про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди. Такий висновок знаходимо у постановах Верховного Суду від 13 лютого 2019 р. у справі № 911/3225/17, від 4 квітня 2019 р. у справі № 905/174/18 та від 25 квітня 2019 р у справі № 908/913/18.
Припинений чи ні?
Неоднозначною видається ситуація, коли орендар продовжує користуватися землею, сплачує оренду плату, орендодавець не заперечує, але додаткова угода до договору оренди через недбалість сторін не підписується. Такий стан речей може зберігатися досить довго, і навіть перевищити за своєю тривалістю кілька обумовлених договором строків оренди. Чи можна в такому випадку говорити про те, що договір пролонгований, або ж він, навпаки, припиняє свою дію?
Звернімося, знову ж таки, до змісту статті 33 Закону: 1) договір автоматично пролонгується, якщо орендар продовжує користуватися землею, за відсутності листа-заперечення від орендодавця протягом місяця після завершення строку дії договору; 2) в місячний строк (очевидно, з моменту завершення договору) обов’язковим є укладення додаткової угоди до договору; 3) відмова або зволікання з укладенням додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Застосовуючи зазначені положення на практиці, Верховний Суд дійшов кількох важливих висновків. Так, приміром, у постанові від 06 березня 2019 р. у справі № 916/600/18 підкреслюється, що якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після завершення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень відносно поновлення договору протягом одного місяця після його завершення, договір вважається поновленим автоматично, в силу закону, а орендар з метою приведення правовідносин оренди у відповідність до вимог чинного законодавства має право звернутися з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих же умовах і на той же строк. Поновлення договору оренди землі в судовому порядку вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних правовідносин. Сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити реального захисту порушеного права, оскільки договір є поновленим в силу закону… Висновки досить суперечливі: з одного боку, договір є поновленим в силу закону, тобто автоматично, без будь-яких спеціальних дій сторін, з іншого боку, додаткова угода – єдина підстава продовження орендних відносин. Виникає більше питань, аніж відповідей. Наприклад, якщо єдина підстава для пролонгації – додаткова угода, то чи можна кваліфікувати правовідносини сторін з моменту завершення строку дії договору і до моменту підписання додаткової угоди як оренду? Очевидно, так, оскільки договір пролонгується автоматично. Але якщо договір фактично пролонгований в силу прямої норми закону, чи можна вважати, що договір втрачає силу, якщо не буде підписана додаткова угода? І якщо так, то з якого моменту? На жаль, прямої відповіді на ці питання немає. У постанові від 04 квітня 2019 р. у справі № 905/174/18 Верховний Суд дійшов висновку, що орендодавець в будь-який час до укладення додаткової угоди про поновлення договору може звернутися з вимогою про звільнення земельної ділянки, а сам договір вважатиметься поновленим лише у випадку укладення додаткової угоди. Обидві ці тези не безспірні: по-перше, договір пролонгується автоматично в силу закону, і той же Верховний Суд неодноразово це визнавав, про що вже йшлося вище; по-друге, якщо договір пролонгований, підстав для звільнення орендарем земельної ділянки немає, адже користування землею здійснюється на законній підставі.
Враховуючи сказане, доводиться констатувати, що в чинну процедуру пролонгації договору оренди землі в порядку мовчазної згоди закладені певні протиріччя, для усунення яких необхідно, найімовірніше, внесення змін до чинної редакції статті 33 Закону.
Якщо ж розмірковувати логічно, ситуація видається такою:
1) договір пролонгується після спливу одного місяця з моменту його завершення, якщо орендодавець не надав листа-заперечення. Ситуація типова для договірних відносин: широко розповсюджені договори, що передбачають тривалий характер відносин і автоматичну пролонгацію за відсутності заперечень сторін, без підписання будь-яких спеціальних документів. В даному випадку договір пролонгується не в силу погодженої сторонами умови, а на підставі імперативної норми закону, і відбувається це автоматично;
2) у сторін виникає обов’язок підписати додаткову угоду. Якщо цей обов’язок ігнорується, кожна з сторін отримує право звернутися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. При цьому подавати позов щодо пролонгації самого договору немає сенсу – договір і без того пролонгований;
3) якщо договір пролонгований, між сторонами виникли правовідносини, пов’язані з орендою. І якщо навіть у подальшому сторонами не буде підписано додаткової угоди (що, безумовно, слід вважати порушенням), закон не передбачає ані припинення правовідносин оренди «заднім числом», ані припинення їх на майбутнє у випадку неукладення додаткової угоди (в іншому разі у нас виникло б спірне питання, з якого моменту правовідносини можна було б вважати припиненими).
У сухому підсумку…
Обидва передбачених статтею 33 Закону «Про оренду землі» механізми поновлення договору оренди, з одного боку, створюють умови для комфортного продовження правовідносин, а з іншого – дозволяють запобігти або розв’язати чимало конфліктних ситуацій, що виникають за наявності у сторін (або однієї з них) бажання продовжити використання землі на підставі раніш укладеного договору. При цьому нормативне регулювання даного питання, на жаль, не позбавлено прогалин і суперечностей, що в ряді випадків породжує правові колізії і неоднакову правозастосовчу практику.
Матеріал підготовлено станом на 11 листопада 2019 р.
Відтворення даного тексту повністю або частково без зазначення імені автора і прямого гіперпосилання на дану сторінку не дозволяється.