Кілька років тому мені вже доводилося детально зупинятися на специфіці договорів пайової участі у створенні інфраструктури населеного пункту. Але час, як відомо, не стоїть на місці. В останні роки практика дала настільки поживний грунт для роздумів, що пройти повз такий цікавий матеріал було неможливо.
Нагадаємо, що пайова участь замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні коштів (пайових внесків) у місцевий бюджет до введення в експлуатацію об’єкта будівництва для створення відповідної інфраструктури. Обов’язок замовника брати участь у створенні такої інфраструктури встановлена статтею 20 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Слід зауважити, що тему пайових внесків забудовники недолюблюють. З одного боку, пайові внески, здавалося б, обґрунтовані: кожен житловий будинок створює додаткове навантаження на інфраструктуру міста. Відповідно, місто вимагатиме більше лікарень, шкіл, дитячих садків тощо. Та ось біда: на що реально спрямовуються одержані місцевим бюджетом пайові внески не розуміють ані забудовники, ані громадськість.
В останні роки лунають масові чутки про скасування пайових внесків. Чутки ці небезпідставні: у Верховній Раді зареєстрований відповідний законопроект. Щоправда, шанси на те, що депутати його ухвалять, невеликі. Тим більше, що існує альтернативний проект закону, який зменшує пайові внески до 1 % кошторисної вартості будівництва замість чинних 4 %. Але як завжди при цьому при більш ретельному ознайомленні з питанням виявляється, що цим зменшенням зможуть скористатися лише поодинокі замовники.
В будь-якому випадку, на сьогоднішній день пайові внески не скасовані, а отже, питання це залишається актуальним.
Визначення порядку розрахунку, залучення та використання пайових внесків відноситься до компетенції органів місцевого самоврядування. Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» лише встановлює граничний розмір пайової участі: 10 відсотків кошторисної вартості будівництва для нежитлових будівель, 4 відсотка – для житлових будинків.
Пайові внески сплачуються на підставі договору, причому договірна форма взаємовідносин в даному випадку є у певному розумінні невиправданою. Принцип свободи договору, закріплений у статтях 3 та 627 Цивільного кодексу (ЦК) України тут не працює: замовник не має свободи вибору, він зобов’язаний укласти договір і сплатити пайові внески. Розмір пайової участі також визначається не на підставі взаємної згоди, а у відповідності до встановлених нормативів. Що ж до строків сплати, то, по-перше, відповідно до закону пайова участь сплачується до прийняття об’єкта в експлуатацію, а по-друге, графік сплати, як правило, із замовником не узгоджується, а нав’язується йому місцевим органом, що відповідає за збір коштів пайової участі.
За таких умов договір пайової участі – договір, скоріше, за формою, аніж за змістом. Тим не менш, договірна форма (нехай і формальна) оформлення пайової участі диктує певні особливості, про які йтиметься далі.
В 2015 році в Законі «Про регулювання містобудівної діяльності» з’явилася норма, згідно з якою інформація про договір пайової участі у розвитку інфраструктури і його виконання (!) зазначається у декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта до експлуатації.
Прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів, що відносяться до І – ІІІ категорій складності, здійснюється шляхом реєстрації органом Держархбудконтролю декларації про готовність об’єкта до експлуатації (з 10 червня 2017 р. набудуть чинності зміни, передбачені Законом № 1817-VIII від 17 січня 2017 р., згідно з якими об’єкти класифікуватимуться не за категоріями складності, а за класами наслідків). Форму декларації затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461 (в редакції постанови КМУ від 08.09.2015 р. від 08 вересня 2015 р. № 750). Пункт 22 зазначеної форми містить окремий рядок для реквізитів договору пайової участі і документів, що підтверджують сплату пайової участі.
Забудовник несе відповідальність за повноту і достовірність даних, зазначених у декларації. І у випадку виявлення недостовірних даних, що дають підстави вважати об’єкт самовільним будівництвом, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню.
Як не дивно, непоодинокими є ситуації, коли замовник не момент введення будинку в експлуатацію не укладає договору і не сплачує пайових внесків, незважаючи на всі вимоги закону. Як йому при цьому вдається ввести об’єкт в експлуатацію – окрема тема для розмови (пояснення можуть бути цілком різними, від банального недогляду до зловживання). Держоргани, схопившись, намагаються змусити замовника все ж таки сплатити пайові внески в судовому порядку. До недавнього часу ці спроби були безуспішними.
Так, у постанові від 20 січня 2016 р. у справі № 909/518/15 Вищий господарський суд України (ВГСУ), пославшись на встановлений частиною дев’ятою статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» граничний термін укладення договору пайової участі – до прийняття об’єкту в експлуатацію, а також на звернення органу місцевого самоврядування до замовника укласти договір, яке мало місце вже після прийняття об’єкту в експлуатацію, дійшов висновку про незаконність вимоги зобов’язати замовника укласти такий договір вже після прийняття об’єкту в експлуатацію. Аналогічна позиція викладена у постановах ВГСУ від 20 січня 2015 р. у справі № 909/605/14, від 21 квітня 2015 р. у справі № 907/773/14, від 29 берзеня 2016 р. у справі № 909/947/15 та від 03 серпня 2016 р. у справі № 922/6409/15. В останньому суд, зокрема, зауважив, що спір про спонукання до укладення договору може розглядатися в суді лише за умови звернення сторони з вимогою про укладення договору лише у межах встановленого законом строку, оскільки в цьому періоді діє обов’язок по укладенню договору, встановлена законом. За межами цього строку договірний спір може розглядатися в суді лише за наявності згоди сторін (угода сторін, попередній договір).
Але останнім часом у судовій практиці намітився розворот на 180 градусів.
Однією з перших «ластівок» стала постанова Верховного Суду України від 30 листопада 2016 р. № 3-1323гс16, де ВСУ, скасувавши три рішення попередніх інстанцій на користь замовника, сформулював таку позицію: ініціювання укладення договору пайової участі є обов’язком саме замовника будівництва, а не органу місцевого самоврядування. Відповідно, сплив граничного строку укладення такого договору не звільняє сторони від обов’язку його укладення. Ухилення замовника будівництва від укладення договору є порушенням зобов’язання, прямо передбаченого чинним законодавством, що не звільняє замовника від обов’язку укласти договір пайової участі, в тому числі й після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.
1 лютого 2017 р. ВСУ підтвердив вказану позицію постановою у справі № 922/753/16. Окрім вже викладених аргументів, суд наголосив, що замовник не звільняється від обов’язку укласти договір пайової участі, оскільки невиконання вимог закону не може надавати замовнику переваги перед замовником, який цю вимогу виконав.
Під впливом позиції ВСУ змінилася й практика ВГСУ (приклад – постанова ВГСУ від 14 березня 2017 р. у справі № 909/623/16).
Така кардинальна зміна судової практики опосередковано свідчить про те, що пайові внески залишаються актуальним наповнювачем місцевих бюджетів, а тому навряд чи варто сподіватися на їх скасування найближчим часом.
Матеріал станом на 17 березня 2017 р.
Відтворення даного тексту повністю або в частині без вказівки на ім'я автора та прямого гіперпосилання на дану сторінку не дозволяється.