Наприкінці 2015 року чималий резонанс наробила постанова Верховного Суду України від 2 грудня 2015 р. № 6-1732цс15, згідно з якою за змістом договору купівлі-продажу майнових прав покупець отримує лише право на набуття права власності, але не саме право власності на нерухомість. А тому підстав для визнання за покупцем майнових прав на об’єкт інвестування немає. Рішення досить неоднозначне…
А між тим договори купівлі-продажу майнових прав на квартири у будинках, що будуються, як укладалися, так і укладаються. Наскільки це правомірно, а головне – наскільки це безпечно для інвесторів, спробуємо розібратися.
Стрімкий розвиток інституту майнових прав у сфері житлового будівництва почався у 2006 – 2007 рр. Ще в 2007 р. Мінюст України у листі № 19-50-2309 роз’яснив, що до введення об’єкта будівництва в експлуатацію і реєстрації права власності на квартиру інвестор не може відчужувати (продавати, міняти, дарувати тощо) квартиру як об’єкт нерухомості, але може відчужувати свої майнові права на неї.
Тоді ж і для судових інстанцій виникла необхідність визначити свою позицію. Одна з перших ухвал Верховного Суду України від 17 вересня 2008 р. № 6-26887св07 з даного питання визнає існування майнових прав на етапі будівництва, коли нерухомості як такої ще немає.
Кілька слів про теорію
Стаття 177 Цивільного кодексу (ЦК) України визначає об’єкти цивільних прав, в числі яких називає майнові права. Вони ж визнаються речовими правами (тобто пов’язаними з індивідуально-визначеною річчю) згідно з частиною другою статті 190 ЦК.
Тут варто згадати, що майновий характер можуть мати не лише речові, але й зобов’язальні права.
Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» визначає майнові права як будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права (права на здійснення діяльності, використання природних ресурсів тощо) і права вимоги.
Як об’єкти цивільних прав, не обмежені в обороті, майнові права на квартиру можуть вільно відчужуватися. Зокрема, згідно з частиною другою статті 656 ЦК майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу.
Майнові права можуть бути предметом застави (ч. 1 ст. 4 Закону України «Про заставу»), в т.ч. майнові права на об’єкт незавершеного будівництва можуть бути предметом іпотеки (ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»).
Якщо говорити про зміст майнового права на нерухомість, що будується, то свою версію визначення даного поняття запропонував Верховний Суд України. На думку суду, його можна визначити як «право очікування», а саме – обмежене речове право, за яким власник даного права наділяється певними, але не всіма правами власника майна, і яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на відповідне майно в майбутньому. З’явившись вперше у постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. № 6-168цс12 це формулювання зараз широко і практично дослівно тиражується судами різних інстанцій.
Разом з тим, окрім речових майнових прав не варто забувати і про права зобов’язального характеру, що випливають з договору, серед яких право вимоги до продавця забезпечити будівництво будинку, його введення в експлуатацію і передачу готового об’єкта нерухомості покупцю – власнику майнових прав.
Від теорії до практики
Передусім, необхідно підкреслити: договір купівлі-продажу майнових прав є абсолютно законною підставою для придбання квартири у будинку, що будується, і наступного оформлення права власності на неї.
Так, Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови КМУ від 23 серпня 2016 р. № 553) чітко встановлює: у випадку придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує придбання у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав.
Разом з тим, якщо слідувати логіці судової практики, майнові права, що придбаються за договором купівлі-продажу, не породжують автоматично у покупця право власності на нерухоме майно, в тому числі після його введення в експлуатацію. Для оформлення такого права має бути дотримана процедура, передбачена Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Якщо ж процедура не дотримується, то й право власності, відповідно, не виникає. Більше того, у випадку ухилення продавця від передачі покупцю квартири і права власності на неї, суди відмовляються визнавати за покупцем право власності в судовому порядку. І це, безумовно, ризик для покупця. Його треба враховувати, але й переоцінювати не варто.
По-перше, інвестування – це завжди ризик, в якій би формі воно не здійснювалося. Немає жодної схеми придбання квартири у будинку, що будується, яка б захищала інвестора цілком і повністю. Навіть розрекламовані фонди фінансування (ФФБ) не є панацеєю від ризиків: відомо чимало прикладів, коли фінансова компанія вступала у змову із забудовником (або взагалі була його дочірньою структурою) і нехтувала своїми зобов’язаннями перед інвесторами; в результаті об’єкт «завмирав» на стадії напівготовності, а гроші «випаровувалися» у невідомому напрямку. Тож договори купівлі – продажу майнових прав містять в собі ризики, цілком порівнювані з ризиками інших схем придбання житла на стадії будівництва.
По-друге, і це важливо: забудовник, який піклується про своє реноме, не допустить в своїй роботі подібних прецедентів, оскільки, завдяки відкритості реєстру судових рішень, такі ситуації на репутації забудовника ставлять жирний хрест. Відповідно, якщо забудовник – щойно відкрита фірма, яка не ввела в експлуатацію жодного об’єкта – ризик досить високий. Якщо ж забудовник може похвалитися прийнятими в експлуатацію будинками та відсутністю скандалів, велика ймовірність, що й на майбутнє ситуація не зміниться у гірший бік.
Форма та зміст
Якщо покупець прийняв рішення укласти договір купівлі – продажу майнових прав, не буде зайвим звернути увагу на деякі істотні умови такого договору.
1. Предмет договору має бути чітко визначений.
По-перше, має бути зазначено, що покупець придбає майнові права на квартиру.
По-друге, має бути роз’яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку в експлуатацію квартира передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі).
По-третє, має бути регламентовано, з якого моменту покупець стає власником майнових прав на квартиру (як правило, це відбувається після повної оплати вартості майнових прав), відбувається це автоматично чи необхідним є підписання додаткових документів?
І, нарешті, по-четверте, має бути чітко визначена сама квартира, а саме: а) будівельна адреса об’єкта; б) номер квартири згідно з будівельною нумерацією; в) поверх; г) площа загальна і жила; ґ) кількість кімнат. Не буде зайвим в якості додатку долучити до договору план (креслення), на якому окреслити потрібну квартиру. Справа в тому, що не завжди нумерація квартир після введення будинку в експлуатацію співпадає з будівельною (наприклад, при об’єднанні кількох квартир в одну нумерація може зміститися), тому, аби потім нікому не доводити, що придбавалася квартира «ось ця», а не «он та», краще її заздалегідь візуалізувати на плані.
2. Ціна договору або ж порядок її визначенні, рівно як і порядок сплати, також мають бути регламентовані чітко і не допускати двоякого трактування. Добре, якщо ціна є твердою, зафіксована в договорі і не підлягає змінам. Але часто буває так, що графік платежів розтягується на місяці, якщо не на роки. При цьому ціна фіксується лише на фактично сплачену частину квартири, точніше (і коректніше) – майнових прав. На це слід звернути увагу.
Що ж до несплаченої частини, то частіше за все продавці передбачають, що вона може змінюватися, причому зміни можуть ініціюватися як самим продавцем в односторонньому порядку, так і бути наслідком збільшення курсу долара чи євро. Тут покупцю варто, перш за все, уяснити собі вичерпний перелік випадків, коли ціна може змінюватися, і головне – в яких межах?
3. Строки. Це дуже важливі умови, причому мова йде не лише про строки сплати вартості майнових прав, але й про строки введення будинку в експлуатацію, строки передання квартири покупцю, строки оформлення права власності покупця на квартиру. В договорі всі ці умови мають бути зафіксовані.
4. Гарантійні зобов’язання. От не люблять наші забудовники-продавці передбачати в договорі ці умови! Воно й зрозуміло: хто хоче покладати на себе додаткові обов’язки? Але для покупця важливо розуміти: коли він одержить ключі від квартири і якщо раптом виявить там будівельний брак – хто, за чий рахунок і в які строки буде його прибирати? Причому це варто узгодити не на словах, а письмово, в тексті договору.
5. Дострокове розірвання договору і його наслідки. Дуже часто з’ясовується, що найменше порушення договору покупцем (особливо в частині дотримання строків оплати) є підставою для розірвання договору забудовником. Ці підстави слід вивчити, по можливості – скоригувати. Не менш важливим є питання: що у випадку розірвання договору відбувається з грошима? Чи повертаються вони покупцю? В якому розмірі? В які терміни?
6. Не секрет, що фактична площа квартири за результатами обмірів БТІ нерідко відрізняється від зазначеної в контракті. При цьому у випадку збільшення площі квартири продавець, як правило, вимагає доплату. Слід з’ясувати, як ця доплата буде розраховуватися, за якою ціною? І за якою ціною відбуватиметься повернення грошей у випадку, якщо площа квартири виявиться меншою від запроектовану?
7. Нарешті, хто і в які строки має оформити право власності покупця на квартиру? Чи має покупець додатково сплачувати за послуги оформлення, і якщо так, то в якій сумі?
Що стосується форми договору купівлі-продажу майнових прав, то в цьому питанні практика склалася неоднорідна, оскільки деякі забудовники (продавці) забезпечують нотаріальне посвідчення подібних договорів, інші – укладають в письмовій формі без нотаріального посвідчення. Нотаріальне посвідчення – це, свого роду, додаткова гарантія, адже нотаріус при посвідченні правочину перевіряє його правомірність. Але, з іншого боку, це додаткові витрати, які лягають, як правило, на покупця.
При цьому укладення договору в письмовій формі без нотаріального посвідчення також не є порушенням. Ще у 2013 році на своє звернення до Державної реєстраційної служби України я отримав відповідь (лист від 27.11.2013 р. № Ч-3561-05), що договір купівлі-продажу майнових прав може бути засвідчений нотаріально лише за бажанням його сторін.
Матеріал станом на 17 квітня 2017 р.
Відтворення даного тексту повністю або в частині без вказівки на ім'я автора та прямого гіперпосилання на дану сторінку не дозволяється.