ОСОБЕННОСТИ ВОЗОБНОВЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ

Не секрет, что получить в аренду землю государственной или коммунальной формы собственности, иной раз, - целая эпопея. От момента подачи ходатайства о разработке документации по землеустройству до подписания вожделенного договора может пройти немало времени. А ведь часто бывает так, что к моменту истечения срока действия договора цель аренды не достигнута. К примеру, земля выделялась для строительства многоквартирного дома, а строительные работы не завершены. Или наоборот, цель достигнута, но есть необходимость использование земли продолжить. И как быть? Проходить «семь кругов бюрократического ада» повторно?

Две альтернативы

Для описанных случаев законодатель предусмотрел в Законе Украины «Об аренде земли» (далее – Закон) институт возобновления договора аренды, предполагающий два механизма реализации. Первый, путем использования преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Он предполагает обращение арендатора к арендодателю в срок, указанный в договоре, но не позднее, чем за месяц до завершения его действия, с письмом-уведомлением о возобновлении, к которому должен прилагаться проект дополнительного соглашения о пролонгации. Такое письмо рассматривается арендодателем в месячный срок, по истечении которого арендатору направляется письмо-уведомление о принятом решении.

Второй механизм осуществляется через «молчаливое согласие» арендодателя. Если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться землей и в течение месяца арендодатель не направляет ему письмо-уведомление с отказом возобновлять договор, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены самим договором.

Из содержания статьи 33 Закона четко вытекает, что речь идет о двух самостоятельных процедурах возобновления, и на этом неоднократно акцентировалось внимание в судебных решениях. И, тем не менее, в течение ряда последних лет судебная практика демонстрировала отнюдь не согласованную позицию в плане размежевания данных процедур, в ряде случаев допускавшую даже их смешение. Так, в 2015 - 2018 г.г. в судебной практике сформировалась следующая концепция: 1) для признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды земли (ч.ч. 2-5 ст. 33 Закона) необходимо установить такие юридические факты: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор до завершения срока действия договора в установленные сроки уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приобщил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не уведомил арендатора о наличии возражений и о своем решении; 2) для возобновления договора на основаниях ч. 6 ст. 33 Закона необходимы такие факты: арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору; до завершения срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приобщил проект дополнительного соглашения; арендатор продолжает пользоваться земельным участком; арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды.

Но если рассматривать буквальное содержание статьи 33 Закона, становится понятно, что необходимость направления уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора касается, собственно, вопросов реализации этого самого преимущественного права. А в механизме, предусмотренном ч. 6 ст. 33 Закона, заложена абсолютно другая идея. И законодатель ни словом, ни намеком не говорит о том, что заблаговременное уведомление арендодателя о желании арендатора возобновить договор является общим правилом для обоих случаев. Тем не менее, приведенная выше позиция получила широкое признание. Как пример назовём постановления Высшего хозяйственного суда от 24 марта 2016 г. по делу № 925/996/15, Верховного Суда от 10 января 2019 г. по делу № 594/285/17, и даже Большой Палаты Верховного Суда от 10 апреля 2018 г. по делу № 594/376/17-ц.

Параллельно появилась другая концепция, более близкая к букве закона, согласно которой для возобновления договора аренды земли на основаниях, предусмотренных ч. 6 ст. 33 Закона, необходимо наличие следующих фактов: арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком; арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды. Такой подход нашел свое отражение, например, в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 14 декабря 2017 г. по делу № 904/4379/17, постановлениях Верховного Суда Украины от 25 мая 2016 г. по делу № 911/1707/15, от 25 февраля 2015 г. № 6-219цс14, от 18 марта 2015 г. № 6-3цс15 и № 6-4цс15.

Отсутствие единства среди служителей Фемиды особо подчеркнули отдельные «внесистемные» решения Верховного Суда. К таковым относится, например, постановление от 22 февраля 2018 г. по делу № 912/686/17, в котором Верховный Суд акцентировал внимание на различиях между двумя процедурами пролонгации договора аренды, и пришел в итоге к неожиданному заключению, что обращение арендатора с заявлением о возобновлении договора аренды в пределах срока его действия свидетельствует об инициировании порядка реализации преимущественного права, предусмотренного ч. 5 ст. 33 Закона, что исключает возможность возобновления договора аренды в порядке молчаливого согласия в соответствии с ч. 6 ст. 33, т.к. использование последней возможно только при отсутствии обращения арендатора и отсутствии возражений арендодателя относительно продолжения пользования земельным участком, а в случае недостижения согласия по уже начатой процедуре согласно ч. 5 ст. 33 Закона, преимущественное право на заключение договора аренды земли прекращается. Поэтому, по мнению суда, возобновление договора аренды на основании ч. 6 ст. 33 Закона, возможно в случае, если между сторонами не существовало процедуры его возобновления на основании ч. 5 ст. 33. Такой вывод представляется весьма спорным, поскольку из содержания ст. 33 Закона не вытекает строгая дизъюнкция между двумя механизмами возобновления договора аренды земли. Действительно, в случае недостижения согласия по условиям дополнительного соглашения в порядке ч. 5 ст. 33 Закона, преимущественное право прекращается – с этим никто не спорит. Но ч. 6 ст. 33 Закона к этой процедуре не имеет никакого непосредственного отношения. На практике нередко встречаются ситуации, по формальным признакам допускающие применение как первого, так и второго механизма возобновления договора – задачей правомочной стороны является лишь выбор одной из двух возможных альтернатив.

Судебные инстанции в 2019 г. все больше склоняются к тому, что смешение процедур реализации преимущественного права и пролонгации договора путем молчаливого согласия является недопустимым. Так, Верховный Суд в постановлении от 30 января 2019 г. по делу № 908/1567/17 указал, что уведомление арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды на основаниях ч. 6 ст. 33 Закона «Об аренде земли» не требуется.

Дополнительное и обязательное

Дополнительное соглашение о пролонгации является обязательным в обоих случаях возобновления договора. Существенная разница состоит лишь в том, что реализация преимущественного права допускает изменение в дополнительном соглашении условий договора, причем при отсутствии согласия относительно размера арендной платы и других существенных условий преимущественное право арендатора прекращается. В то же время дополнительное соглашение, подписываемое при «молчаливом» продлении договора, не предполагает никаких изменений ранее согласованных положений: договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях. Заключение дополнительного соглашения в месячный срок является обязательным, а отказ или бездействие арендодателя в данном вопросе могут быть обжалованы в суде.

Важный нюанс: в случае пролонгации договора согласно ч. 6 ст. 33 Закона подписание дополнительного соглашения осуществляется либо с собственником земельного участка (относительно земель частной собственности), либо с уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или местного самоуправления без принятия последним решения о возобновлении договора (относительно земель государственной или коммунальной собственности). Особенность заключается в том, что для земель государственной или коммунальной формы собственности изменение или пролонгация договора аренды (в т.ч. в порядке реализации преимущественного права арендатора) предполагает решение соответствующего компетентного органа, но только не для продления договора в порядке молчаливого согласия – в этом случае руководитель такого органа выполняет сугубо механическую функцию подписания дополнительного соглашения.

Однако как быть, если дополнительное соглашение (которое является обязательным) не подписывается? В этом случае – прямая дорога в суд, причем надлежащим способом защиты нарушенного права будет считаться иск о признании заключенным дополнительного соглашения с изложением его содержания. При этом требование о признании договора аренды земли возобновленным по своей сути является установлением факта, который имеет юридическое значение, и не может обеспечить защиты нарушенного права в силу императивного предписания об обязательности оформления возобновления договора аренды именно путем заключения дополнительного соглашения. Такой вывод находим в постановлениях Верховного Суда от 13 февраля 2019 г. по делу № 911/3225/17, от 4 апреля 2019 г. по делу № 905/174/18 и от 25 апреля 2019 г. по делу № 908/913/18.

Прекращен или нет?

Неоднозначной представляется ситуация, при которой арендатор продолжает пользоваться землей, оплачивает арендную плату, арендодатель не возражает, но дополнительное соглашение к договору аренды по небрежности сторон не подписывается. Такое положение может сохраняться достаточно долго, и даже превысить по продолжительности несколько обусловленных договором сроков аренды. Можно ли в таком случае говорить о том, что договор пролонгирован, или же он прекращает своё действие?

Обратимся, опять-таки, к содержанию статьи 33 Закона: 1) договор автоматически пролонгируется, если арендатор продолжает пользоваться землей, при отсутствии письма-возражения от арендодателя в течение месяца после завершения срока действия договора; 2) в месячный срок (очевидно, с момента завершения договора) обязательно заключение сторонами дополнительного соглашения к договору; 3) отказ или промедление в заключении дополнительного соглашения могут быть обжалованы в суде.

Применяя указанные положения на практике, Верховный Суд сделал несколько важных заключений. Так, например, в постановлении от 06 марта 2019 г. по делу № 916/600/18 подчеркивается, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания действия договора аренды и арендодатель не предоставил возражений относительно возобновления договора в течение одного месяца после его завершения, договор считается возобновленным автоматически, в силу закона, а арендатор с целью приведения правоотношений аренды в соответствие с требованиями действующего законодательства имеет право обратиться с требованием о признании заключенным соглашения о возобновлении договора на тех же условиях и на тот же срок. Возобновление договора аренды земли в судебном порядке требует заключения дополнительного соглашения между сторонами как единственного основания продолжения арендных правоотношений. Само по себе требование о признании возобновленным договора аренды земли не может обеспечить реальной защиты нарушенного права, поскольку договор является возобновленным в силу закона… Выводы достаточно противоречивые: с одной стороны, договор является возобновленным в силу закона, т.е. автоматически, без каких бы то ни было специальных действий сторон; с другой стороны, дополнительное соглашение – единственное основание продолжения арендных отношений. Возникает больше вопросов, чем ответов. Например, если единственное основание для пролонгации – дополнительное соглашение, то можно ли квалифицировать правоотношения сторон с момента окончания срока действия договора и до момента подписания дополнительного соглашения как аренду? Очевидно, да, поскольку договор пролонгируется автоматически. Но если договор фактически пролонгирован в силу прямой нормы закона, можно ли считать, что договор утрачивает силу, если не будет подписано дополнительное соглашение? И если да, то с какого момента? Увы, прямого ответа на эти вопросы нет. В постановлении от 04 апреля 2019 г. по делу № 905/174/18 Верховный Суд пришел к выводу, что арендодатель в любое время до заключения дополнительного соглашения о возобновлении договора может обратиться с требованием об освобождении земельного участка, а сам договор будет считаться возобновленным только лишь в случае заключения дополнительного соглашения. Оба этих тезиса далеко не бесспорны: во-первых, договор пролонгируется автоматически в силу закона, и тот же Верховный Суд не раз это признавал, о чем говорилось выше; во-вторых, если договор пролонгирован, оснований для освобождения арендатором земельного участка нет, т.к. пользование землей осуществляется на законном основании.

Учитывая сказанное, приходится констатировать, что в существующую процедуру пролонгации договора аренды земли в порядке молчаливого согласия заложены определенные противоречия, для устранения которых потребуется, вероятнее всего, внесение изменений в действующую редакцию ст. 33 Закона.

Если же рассуждать логически, ситуация представляется следующим образом:

1) договор пролонгируется после истечения одного месяца с момента его завершения, если арендодатель не предоставил письмо-возражение. Ситуация типичная для договорных отношений: повсеместно встречаются соглашения, предусматривающие длительный характер взаимоотношений и автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений сторон, без подписания каких бы то ни было специальных документов. В данном же случае договор пролонгируется не в силу согласованного сторонами условия, а на основании императивной нормы закона, и происходит это автоматически;

2) у сторон возникает обязанность подписать дополнительное соглашение. Если эта обязанность игнорируется, каждая из стороны получает право обратиться в суд с иском о признании дополнительного соглашения заключенным. При этом подавать иск о пролонгации самого договора не имеет смысла – договор и так пролонгирован;

3) если договор пролонгирован, между сторонами возникли правоотношения, связанные с арендой. И если даже в дальнейшем сторонами не будет подписано дополнительное соглашение (что, безусловно, следует считать нарушением), закон не предусматривает ни прекращение правоотношений аренды «задним числом», ни прекращение их на будущее в случае незаключения дополнительного соглашения (в противном случае у нас возник бы спорный вопрос, с какого момента правоотношения можно было бы считать прекращенными).

В сухом остатке…

Оба предусмотренных статьей 33 Закона «Об аренде земли» механизма возобновления договора аренды, с одной стороны, создают условия для комфортного продления правоотношений, а с другой – позволяют предотвратить или разрешить немало конфликтных ситуаций, которые возникают при наличии у сторон (или одной из них) желания продолжить использование земли на основе ранее заключенного договора. При этом нормативное регулирование данного вопроса, увы, не лишено пробелов и противоречий, что в ряде случаев порождает правовые коллизии и неоднородную правоприменительную практику.

Материал по состоянию на 11 ноября 2019 г.

Воспроизведение настоящего текста полностью или частично без указания имени автора и прямой гиперссылки на данную страницу не разрешается.